A hitelintézetek gyakorlata a hitelkiváltás során
Ha csoportosítani akarjuk a bankokat ill. a hitelkiváltó hiteleiket, akkor három eltérő csoportot tudunk megkülönböztetni:
1. semmilyen speciális hitelkiváltó terméke nincsen. Akár lakáshitelt, akár szabad felhasználású hitelt csak és kizárólag a saját szabad felhasználású hitelével tud kiváltani. Az ilyen bankoknál jellemzően emiatt nem éri meg hitelkiváltást végezni. Ugyanis nagyon ritka az olyan eset, amikor az ő szabad felhasználású hitelük kondíciója lényegesen jobb, mint a kiváltandó bank vásárlási hitelének kondíciója. De még ha ez fenn is áll, akkor is szinte biztos, hogy a következő két csoport valamelyikénél jobb ajánlatot lehet találni.
2. lakáshitelt a saját lakáscélú hitelével, szabad felhasználású hitelt a saját szabad felhasználású hitelével biztosít hitelkiváltást. Fontos, hogy támogatott lakáshitelt semelyik bank sem tud egy másik támogatott lakáscélú hitellel kiváltani, csak és kizárólag a saját piaci lakáshitelével. Vagyis amikor lakáshitel kiváltásáról van szó, akkor elsősorban a piaci kamatozású lakáscélú vagy szabad felhasználású hiteleknél jöhet ez szóba. Az általános gyakorlat szerint akkor is jogilag szabad felhasználású lesz a hitele, ha arra a hitelkiváltást biztosító bank a saját lakáscélú kondícióját adja meg. Hogy ilyen is van? Igen, létezik és nagyon érdemes rá odafigyelni, mert sok múlhat rajta a hitelkiváltás során.
3. végül vannak azok a bankok is, amelyek kifejezetten hitelkiváltási célú termékkel vannak jelen a piacon. Mitől lesz egy jelzáloghitel kifejezetten hitelkiváltó hitel? Nos, sok mindentől lehet az.
a) Részben adódhat ez az árazásából.
A hitelkiváltás területére specializálódott bankok többek között akkor tudják átvenni más bankok hiteleit, ha annál kedvezőbb árazást biztosítanak. Erre van is lehetőségük, hiszen azt vallják, hogy egy megfelelő hitelmúlttal rendelkező ügyfél számukra alacsonyabb kockázatot jelent, mint egy teljesen ismeretlen új hitelfelvevő. Ez banki nyelven azt jelenti, hogy az alacsonyabb kockázat alacsonyabb kamatot tesz lehetővé hitelkiváltás során. Volt rá példa az elmúlt 5 évben, hogy ilyen célú hitelre alacsonyabb kamatot kínált egy bank, mint amit a nála jelentkező lakásvásárlási hitelt keresőknek adott! Ez ugyan extrém eset volt, de általában igaz az, hogy a saját lakáscélú hiteleik kamatát adják meg hitelkiváltás esetén is. Esetleg valamilyen speciálisat, valahol a saját lakáscélú és szabad felhasználású hiteleik kamata között, de mindenképpen kedvezőbbet annál, mint amit egy új szabad felhasználású hitelnél kínálnak.
b) Fedezeti hányad
A 2010-2011-ben született hitelezési előírások maximalizálták új hiteleknél az ingatlan forgalmi értékének 75%-ában a felvehető hitelösszeget, de a hitelkiváltásokra ez nem terjed ki, tehát ezeknél az ügyleteknél gyakorlatilag a kiváltó bankra van bízva, hogy meddig megy el finanszírozási hányadban. Elsőre ez furcsának tűnhet, de ha nem így lenne, akkor ma ez a piaci rés alig tudna működni, hiszen az ingatlanok aktuális értékéhez mérten több mint minden második hitel összege meghaladja az ingatlan jelenlegi forgalmi értékének 75%-át!
c) Hitelmúlt
Mivel a bankok, tanulva a válságból, egyre inkább csak a jó ügyfeleknek szeretnének a jövőben hitelt és így hitelkiváltást nyújtani, ezért csak azok hitelkiváltási szándékát fogadják örömmel, akiknek a korábbi hitelen tanúsított fizetési magatartása pozitív. Késedelmes hitel kiváltására a legtöbb banknál nincsen lehetőség. Hogy néz ki ez a gyakorlatban? Minden banknál van egy bizonyos tűréshatár, ameddig jónak minősül a hitelmúlt. Egy jelzáloghitel rendszerint több évtizedre szól, s ez alatt könnyen előfordulhat időnként törlesztési késedelem. Általában 30 napon belül még megfelelőnek számít, azaz ha a hitelmúltja során nem volt 30 napot meghaladó késedelem. Számít az is, hogy csak a törlesztő egy része vonatkozásában volt-e csúszás vagy egy teljes törlesztő maradt-e el.
60 napon túli késedelem viszont mindenhol abszolút kizáró oka a hitelkiváltásnak jelenleg. Még inkább így van akkor, ha valaki rákerült bármilyen egyéb hitele folytán a negatív adóslistára (ehhez 90 napon túli tartozást kell felhalmozni legalább a mindenkori minimálbér másfélszeresének megfelelő összegben), ami szintén abszolút kizáró ok, semmilyen körülmények között sem lehet ilyenkor hitelkiváltást végigvinni. Vagyis egy rosszul fizetett hitelkártya vagy diákhitel teljesen kizárhatja a lakáshitelének vagy szabad felhasználású jelzáloghitelének kedvezőbbre cseréléséből, ezért is érdemes a kisebb hitelek pontos fizetésére ugyanolyan figyelmet fordítania!
d) Jövedelem vizsgálat
Az első két csoportba tartozó bankoknál a szokásos, más típusú hiteleknél megszokott feltételeket kell teljesíteni jövedelem oldalon ahhoz, hogy pozitív hitelbírálat szülessen a hitelkiváltási szándékra. Nem így a hitelkiváltásra specializálódott bankoknál, mert számukra a megfelelő hitelmúlt az elsődleges bizonyíték és bár vizsgálnak ők is jövedelmet, jó hitelmúlttal ellensúlyozni lehet akár azt is, hogy ha az igazolt jövedelem nem lenne teljesen elegendő.
