Lakáshitel támogatás első lakást vásárlók számára.
2025. szeptemberétől új, államilag támogatott lakáshitel program indult Magyarországon, melynek neve: Otthon Start (OS vagy OSP). A program legfőbb célja, hogy segítse azokat, akik első lakásukat szeretnék megvásárolni. Az Otthon Start program fix, 3%-os kamatozású állami hitelt biztosít legfeljebb 50 millió forint összegig, kedvező feltételekkel. Jogszabályi háttere: 227/2025. (VII.31.) Korm. rendelet.
A kondíciók kísértetiesen hasonlítanak a már futó CSOK Pluszéhoz, a főbb eltéréseket emiatt nem is e téren, hanem a feltételrendszerben találjuk (l. lentebb).
Nem használható fel viszont:
Tanulva a korábbi CSOK hitel (Otthonteremtő hitel) sorsából, amit vissza lehetett önkéntesen fizetni, majd újat igényelni, ennél ez a lehetőség már megszűnt és csak egyetlen alkalommal igényelheti mindenki.
Volt róla szó a beharangozóban, hogy csak egy meghatározott ideig lesz igényelhető, de a jogszabályba végül nem került semmilyen dátum.
Az igénylő az elmúlt 10 évben nem rendelkezett 50%-nál nagyobb tulajdonrésszel lakóingatlanban. Ez a főszabály, de elég tág a kivételek köre:
a) Akinek a nevén az elmúlt 10 évben nem volt belterületi lakóingatlan. Itt minden szónak jelentősége van! Azaz felveheti a kölcsönt, ha 2015 előtt lekerült már a nevéről a lakóingatlan. Nem számít, hogy miként került az rá, tehát hiába örökölte vagy kapta ajándékba és nem vette, azt figyelembe kell venni, de ez alól is vannak kivételek.
b) Az egyik, ha az ingatlan tulajdoni hányadának aktuális piaci értéke 15 millió Ft alatt marad. Tehát, ha megörökölte valaki a vidéki, düledező nagyszülői házat, az nem számít, ha kis értékű (manapság a 15 millió alatti érték annak számít). Ki mondja meg, mennyit ér? Egyes bankoknál a banki értékbecslő, másoknál nyilatkozni kell az értékről. De ez utóbbiaknál is melegen ajánlják a bankok, hogy csináltasson mindenki értékbecslést akár náluk, akár mással, hogy ha utólag belekerül egy ellenőrzésbe, akkor tudjon mire hivatkozni.
Ezzel egyenértékű az is, ha az elmúlt 10 évben volt ugyan a nevén ilyen ingatlan, de időközben azt már eladta és az adásvételiben szereplő vételár ennél a 15 milliónál alacsonyabb volt. Minél régebben történt az eladás az elmúlt 10 éven belül, annál könnyebb ezt a feltételt teljesíteni, ezért érdemes lesz előbányászni azt az adásvételit ehhez, ami akkor készült.
FONTOS! A rendelet tulajdoni hányadot ír, aminek értéke annál könnyebben maradhat az értékhatár alatt, minél több tulajdonosa van/volt az ingatlannak és minél alacsonyabb volt az érintett tulajdoni hányad.
c) Szintén figyelmen kívül hagyható a bontásra ítélt lakóingatlan.
d) Végül a haszonélvezettel terhelt, amennyiben már a haszonélvezettel terhelten került a tulajdonába és abban még mindig ugyanaz a haszonélvező lakik vagy elidegenített ingatlan esetében az elidegenítés pillanatáig ugyanaz a haszonélvező lakott.
e) Ezeken túlmutató kivételt képez az is, ha mindig csak egy ingatlanban és mindig csak legfeljebb 50% tulajdoni hányaddal rendelkezett legalább a házaspár egyik tagja.
f) Házastársaknál pedig még ennél is lazább a helyzet, ugyanis elég, ha egyiküknél teljesülnek a fenti feltételek, akkor ők máris jogosultak lesznek erről az oldalról nézve az igénylésre.
g) S ugyanígy kell tekinteni azt az esetet is, amikor a 18. életévét már betöltött tanulónak vesznek a szülei, feltéve, hogy neki még nem volt a nevén lakóingatlan a nevén.
h) Új szabály 2025. november 15-től, hogy 180 napon át lehetett két ingatlan is az igénylő nevén. Tipikusan ilyen a költözés, amikor még az egyik nem került le a nevéről, de az új már rákerült.
A fentieket végig gondolva, elég szélesnek tűnik a potenciális igénylői kör. Csak azok esnek ki biztosan, akik már a saját lakásukon kívül is rendelkeznek 15 milliós értéket meghaladó tulajdoni hányaddal lakóingatlanban és nincs 18 éves életkort betöltött gyerekük sem. Vagyis, ha van egy értékes balatoni nyaralójuk, meg olyan örökölt ingatlanuk, aminek a tulajdonjogi struktúrája elég szórt ahhoz, hogy 15 millió alatt maradjon a rájuk eső rész értéke, esetleg eleve haszonélvezettel terhelten kapták az ingatlant és a haszonélvező még benne él vagy így adták el, akkor ez mind nem számít, felvehetik az Otthon Startot. Tehát messze nem igaz, hogy csak az első lakás vásárlóknak szól az Otthon Start.
Legalább 2 éves folyamatos TB jogviszony szükséges az igénylő részéről (az esetleges adóstárs ilyen jellegű státusza mindegy). Itt fontos mindkét feltétel egyidejű teljesülése, azaz 2 éven át folyamatosan fenn kell állnia a megfelelő kpusú TB jogviszonynak! Mit jelent e két fogalom, a megfelelő TB jogviszony és a folyamatosság?
A) Megfelelő TB jogviszonynak minősül a rendelet szerint:
B) A folyamatosság pedig akkor teljesül, ha:
Maga a rendelet csupán annyit ír elő, hogy az igénylő az igénylés pillanatában töltse már be a 18. életévét. Felső korhatár azonban ezú9al nincs. Ettől még minden bank maga dönt arról, hogy milyen korú személyeket hajlandó finanszírozni és meddig, azaz
Maga a rendelet csupán annyit ír elő, hogy az igénylő az igénylés pillanatában töltse már be a 18. életévét. Felső korhatár azonban ezúttal nincs. Ettől még minden bank maga dönt arról, hogy milyen korú személyeket hajlandó finanszírozni és meddig, azaz
E tekintetben is vannak eltérések a bankok között. A szigorúbbak azt várják el, hogy a legidősebb ügyleti szereplő életkora a hitel lejáratáig ne haladja meg a 70. életévet, a többiek 75-öt is engednek. Szintén eltérő az, hogy több szereplő esetén a fiatalabb vagy az idősebb életkora-e a döntő. Ezek miatt előfordulhat, hogy az egyik banknál a 25 éves igénylő a 60 éves szülőjével csak 10 éves futamidőt választhat, hiába engedi az Otthon Start akár a 25 évet is, máshol meg gond nélkül kérheti a 25 éves futamidőt is. Ugyanígy nem mindegy, hogy egy 65 éves 55 éves párral 5, 10 vagy akár 20 éves futamidőt is választhat-e majd.
Az Otthon Start számos előnyt biztosít egy sima piaci alapú lakáshitelhez képest a kedvezőbb, 3%-os kamata révén.
Hitelösszeg | Otthon Start (3%) | Piaci (6,5%) | Havi különbség | Teljes különbség |
10.000.000 Ft | 47.000 Ft | 67.500 Ft | 20.500 Ft | 6.150.000 Ft |
20.000.000 Ft | 84.000 Ft | 135.000 Ft | 41.000 Ft | 12.300.000 Ft |
30.000.000 Ft | 141.000 Ft | 202.500 Ft | 61.500 Ft | 18.450.000 Ft |
40.000.000 Ft | 188.000 Ft | 270.000 Ft | 82.000 Ft | 24.600.000 Ft |
50.000.000 Ft | 235.000 Ft | 330.500 Ft | 102.500 Ft | 30.750.000 Ft |
Nagyon fontos szem előtt tartani, hogy az Otthon Start nem ajándék pénz, nem vissza nem térítendő összeg, hanem hitel. S ha hitel, akkor vissza is kell fizetni, mint minden más hitelt. Emiatt minden olyan óvatossági lépés, ami ajánlott egy hitel felvétele előtt, az ebben az esetben is erősen ajánlott (pl. 6 havi tartalék maradjon meg a vásárlás után is).
A kockázatokat csoportosíthatjuk aszerint, hogy melyek merülhetnek fel már az igényléskor, majd annak fennállása alatt, azon belül milyen tovagyűrűző hatásai lehetnek az ingatlanpiacra és mint hitel milyen kockázatokat hordozhat magában.
a) Járulékos költségek
A hitelfelvétel legtöbb egyszeri költsége jól tervezhető, el is engedik ráadásul a nagyját, mégis lehetnek olyan költségek, amikkel előre nem feltétlenül lehet kalkulálni. Tipikusan ilyen lehet az, ha meg kell ismételni egy másik banknál az értékbecslést, mert az elsőnél nem jól sikerült vagy utána nem ment át a kérelem, de az is gyakori, hogy a bank adásvételi módosítást ír elő és az ügyvéd azért is pénzt kér. Igaz, hogy ezek néhány tízezer Ft-os tételt jelentenek csupán, de a többi mellett nem hiányoznak.
b) 20%-os eltérés
Az Otthon Start rendelet is úgy fogalmaz, hogy a bank által becsült forgalmi érték és a vételár közötti különbség nem lehet 20%-nál nagyobb, elkerülendő a túlárazott ingatlanok vásárlását támogatott hitelből. Ebben az a nagy rizikó, hogy ilyenkor csak a piaci hitel marad, jóval magasabb havi teherrel, ami annál jelentősebb, minél nagyobb hitellel tervezi a vásárlást. Plusz rizikó még az is, hogy így már fennállhat a veszélye annak is, hogy a piaci kamattal át sem megy a hitelbírálaton, mert már nem fér bele jövedelem oldalon, s így rossz esetben az egész vásárlás dugába dől, jó eséllyel a foglaló összege is elveszik. Az eddig kapott banki válaszok alapján hiába értékeli a bank többre az ingatlant, mint a vételár, a rendeletnek való megfelelés szempontjából két dolgot kell néznie:
Ezek főleg a határon mozgó esetekben fontos szabályok, mert pl. egy 125 millióért hirdetett lakást 100 milliós vételárat tartalmazó adásvételivel elvben akár meg is lehet venni OSP-vel, ha a bank a becslés során 120 millió vagy annál alacsonyabb piaci értéket állapít meg. De ha már 120 millió felettit, akkor rögtön kiesik, akármi is szerepel az adásvételiben.
c) 1,5 milliós árkorlát átlépése
Újdonság a négyzetméterenkénti árkorlát bevezetése, ami kritikus lehet az annak határán mozgó ingatlanoknál. Az is megeshet, hogy az abszolút árba belefér (lakásnál 100, háznál 150 millióba), az adásvételi megkötésekor még a nm korlátba is, de amikor felméri a becslő, akkor kevesebb négyzetmétert hoz ki, mint amivel számoltak, s így fölé csúszik a 1,5 milliónak az egy nm-re eső ár. Különösen így lehet ez házaknál, mert az alapterület fogalma sok mindent takarhat, s nem minden számítható bele.
d) önerőt kell emelni
Ahogy a többi hitelnél, úgy az Otthon Startnál is előfordulhat az az eset, amikor a bank kevesebbre értékeli a kiszemelt ingatlant a vételáránál és akkor a tervezett önerő helyett többre lesz szükség, mert nem lehet rá felvenni annyi hitelt, mint amennyit szeretett volna. Erre is érdemes tehát tartalékolni vagy már eleve előre felértékeltetni a kiválasztott bankkal az ingatlant, még mielőtt foglalózná azt.
e) TB jogviszony még sincs
Mindenképpen célszerű kikérni a NEAK-tól a TB igazolást, még mielőtt bármilyen Otthon Start igénylésbe is fogna, mert az is tartogathat meglepetéseket, különösen az elmúlt 2 évben történt munkahelyváltások, külföldi munkavégzés, tanulói jogviszony esetén.
f) Korábbi lakástulajdon
Ez az egyik legösszetettebb igénylési feltétele az Otthon Startnak, ezért a TB mellett ez az a másik pont, amiről mindenképpen előre tájékozódni kell.
g) Ikerházak kezelése
Lakásnál 100, háznál 150 millió az értékhatár, eddig tiszta, de mi van az ikerházakkal, amelyek lehetnek társasházak és osztatlan közös tulajdonúak is? Az előbbiek még egyértelműnek is tűnnek, mert lakásnak számítanak, de máris hallani olyan bankról, amelyik bizonyos fizikai jellemzők fennállása esetén mégis önálló házként kezeli még ilyenkor is az ikerfeleket, s így a magasabb értékhatárt nézi. Ugyanígy ikerházként árult, nem társasházi ikerfél is lehet ház, de lakás is, attól függően, hogy van-e közös fal, közös tetőszerkezet stb. vagy nincs. Ráadásul tisztán csak iratokból ezt előre meg sem lehet mondani, csak a becslést követően.
h) Trükközések
Jókora pofára esés lehet a különféle magyaros trükközési próbálkozásokból is, amikor pl. kevesebbet írnak az adásvételibe, mint a valós ár vagy épp úgy viszik értékhatár alá az árat, hogy külön szerződésbe rejtik a különbözetet. Nagy kérdés, hogy mekkora ilyen jellegű eltérés fér még bele és mi az, ami már nem megy át, ezért, ha lehet, érdemes ezeket elkerülni vagy megelőzni.
i) Még sincs meg a hitelképesség
Az is benne van a pakliban, hogy menet közben derül ki a nem megfelelő hitelképesség vagy annak teljes hiánya. Ez jórészt ugyan kivédhető megfelelő előkészítéssel, de nem teljesen, mert éles előbírálatot támogatott hitelre elvétve vállalnak a bankok, mivel nem látnak ilyenkor még mindent az ügyletről, pl. az adásvételit és az ingatlant sem feltétlenül, ezért aztán nem is mernek biztosat ígérni. Mi közvetítőként nem döntünk ugyan, de tapasztalatunk révén elég pontosan be tudjuk lőni a hitelképesség határait vagy fel tudjuk hívni a figyelmet a kritikus pontokra, esetleg tudunk B tervet készíteni arra az esetre, ha az A nem jönne be…
j) Illeték
Mivel az Otthon Starthoz nem tartozik illetékmentesség, ezért a jelenlegi ingatlanárak mellett a sok milliós tételt jelentő illeték is gondot okozhat akkor, ha első lakásvásárlóként részletekben tervezi megfizetni, de a NAV nem adja meg ezt a lehetőséget és egy összegben kéri.
a) Elviszi az előnyét az ingatlan áremelkedés
Alighogy megjelent az Otthon Start, máris jelentek meg olyan fanyalgó hangok, miszerint úgyis egyből beépül az árakba és az ingatlanok annyival drágábbak lesznek. Ez így ebben a formában mindenhol és mindenre egészen biztosan nem igaz. Ne felejtsük el, hogy ez nem egy egyösszegű, vissza nem térítendő támogatás, hanem egy hitel csupán, ezért a hatása is mindenhol más lesz, s ha be is épül majd egyes helyeken az árba, akkor sem azonnal, egy lépcsőben, hanem fokozatosan, máshol meg szinte alig. Legfeljebb annyit lehet megjósolni, hogy minél több idő telik el az Otthon Start bevezetésétől, annál inkább lehet számítani erre a járulékos hatásra, ami a mellett szól, hogy mielőbb találja meg az ember az ingatlanát.
b) Hatása az albérleti piacra
Mások azt jósolják, hogy romba fogja dönteni a magyar nyugdíjas álmot, miszerint majd lakáskiadásból egészítik ki sokan az állami nyugdíjuk. Ez sem ennyire egyszerű, hiszen pl. nagyobb beruházások környékén ugrásszerűen nő meg a lakhatási igény, amit nem lehet egyik napról a másikra új ingatlanok építésével sem kiszolgálni, tehát maradhat az erős albérleti kereslet, ráadásul minél inkább beépül az árakba, annál jobban megemeli azokat, egyúttal magával húzva a legolcsóbb ingatlanok árát is, megnehezítve sokak számára az első lakás megszerzését, akik így kénytelenek lesznek az albérleti piacon maradni. Szintén albérlők lesznek az itt tanuló külföldi diákok vagy akiknek nincs meg a megfelelő hitelképességük. Ha háztartási szinten nincs meg az 500.000 nettó fizetés, akkor a teljes 50 millió a jelenlegi szabályozás szerint el sem érhető, márpedig az átlag vagy medián fizetés értékéből kiindulva elég sok olyan háztartás kell, hogy legyen, ahol ez nem teljesül, de ahol teljesül is, még ott is lehet egyéb hitel, pl. egy babaváró, amivel együtt már nem fér bele.
c) Mi lesz egy esetleges ingatlanpiaci visszaesésnél
A potenciális igénybe vevők másik körét, akik eleve kiadásra veszik, azzal riogatják sokan, hogy annyian el fognak tűnni az albérleti piacról bérlőként, miközben megjelenik egy csomó új bérelhető lakás, hogy alig lehet majd kiadni ezeket. A legvalószínűbb az, hogy ez is nagyon település és ingatlan függő lesz, de ezt előre aligha lehet teljes bizonyossággal kijelenteni, noha van benne ráció és egyes helyeken számolni kell ezzel is. Éppen ezért nagyon fontos arra is felkészülnie, ha pont ilyen helyen sikerült ingatlant vennie, hogy annak törlesztése akkor se okozzon gondot, ha esetleg tartósan üresen áll majd.
d) Állami támogatás elvétele
Nagyon sokan kérdezik, hogy nem fogja-e valamikor elvenni vagy csökkenteni a kormány a kamattámogatást. Visszatekintve a rendszerváltásig, támogatott konstrukciót utólag utoljára 1990-ben változtattak meg, azóta mindig csak felmenő rendszerben vezették ki ezeket, amik már ki voltak helyezve, azok végig mentek ugyanazon feltételekkel.
Igen, de mindkettő valamennyi feltételét kell tudni teljesíteni hozzá és ahol az egyik szigorúbb, mint a másik, ott annak is teljesülnie kell.
Ez is lehetséges, igen. Más kérdés, hogy alig van bank, amelyik forgalmazza a Falusi CSOK-ot.
Még ez is szóba jöhet, igaz, jelenleg csak egy banknál.
Bevezetése után az Otthon Start Programnál az alábbi pontokon látunk a bankot között különbségeket:
Miközben az állami szabályok és a főbb paraméterek ugyanazok. Nagyon is érdemes tehát szétnézni még azonos termékkörön belül is a bankpiacon, mert vagy nincs pont olyan konstrukció az adott banknál, mint amit keres (pl. nem vezette be a bank építési célra vagy nem kombinálható nála Falusi CSOK-kal) vagy valamely paraméterét másik bank jobban kezeli, s az jobban illeszkedik az igényeihez. Amiben pedig közvetítőként a legtöbbet tudjuk hozzá tenni ehhez a keresés során:
A bank kiválasztását követően pedig az igénylést is sokkal olajozottabban végig tudjuk vinni együtt, mintha önállóan próbálkozna, s mindezek Önnek se közvetlenül, se közvetetten, a termék megdrágítása révén, nem jelentenek plusz költséget, mert itt is örülnek a bankok, ha levesszük a vállukról az előkészítés és az igénylési folyamat terhének jó részét.
