Mit számít a település a jelzáloghitelezésben?
I. Kiindulás
Anna és Péter azzal keresett meg minket az Otthon Start bejelentése után, hogy valahol Pest megyében folytatnák tovább az előző évben már elkezdett ingatlankeresésük, max. 75 millióig bezárólag, fiatal házaspárként igénybe véve a CSOK Pluszt, Otthon Startot és a Falusi CSOK-ot is, ha lehetséges.
II. A település jelentősége
Nemsokára jelentkeztek is egy Cegléd melletti településen található ingatlannal kapcsolatban, aminek a finanszírozhatóságát az alábbi lépésekben néztük végig:
a) Falusi CSOK-os település-e?
Azzal kezdtük, hogy megnéztük, olyan preferált kistelepülésről van-e egyáltalán szó, ahol igénybe lehet venni a Falusi CSOK-ot.
b) Mely bankok jöhetnek erre szóba?
Miután erről megbizonyosodtunk, jött a bankok legyűjtése olyan szempontból, hogy ki tud adni Falusi CSOK-ot. Kettő maradt fenn a rostán, használt ingatlanról lévén szó: az MBH és az OTP.
c) Ki milyen finanszírozási hányadot tud vállalni várhatóan?
Kb. 30% önerővel és 70% hitellel szerették volna finanszíroztatni az adásvételt, ezért a következő keresési szempont az volt, hogy a fenti két bank közül várhatóan melyik tudna elmenni 70%-ig. Hiába ugyanis a szabályozás által engedett 80%-os arány, ha az adott ingatlannál vagy településnél nincs olyan bank, amelyik elmegy eddig. Nem beszélve az első lakás vásárlók számára fennálló 90%-os hányadról. De honnan lehet ezeket megtudni? Ebben segítenek nekünk némely banknál a kifejezetten településre és ingatlantípusra szabott ún. fedezeti kalkulátorok. Ahol olyan nincs, ott a településkategória orientálhat, amit meg szoktunk kérdezni, de van, ahol csak egy értékbecslés segíthet.
Itt azt találtuk, hogy az MBH várhatóan az általa becsült piaci érték 65%-áig tudna finanszírozni, az OTP pedig akár a 80%-áig. Eddig az OTP állt nyerésre ebből a szempontból.
d) Mindent együtt ki tud adni?
Otthon Startot és Falusi CSOK-ot mindkettő, de ezek mellé még a CSOK Pluszt is csak az MBH tudta volna adni, az OTP nem (egyelőre nem érkezett erre érthető magyarázat, csak az, hogy nem tudják együtt kezelni őket). Az MBH viszont várhatóan nem ment volna el 70%-ig.
e) Falusi CSOK és a korszerűsítési vagy bővítési kötelezettség
Ezt is átbeszéltük, hogy ha bővíteni nem is, korszerűsíteni tudnának mit a Falusi CSOK második feléből, ami előírás, de ettől még nem oldódott meg a finanszírozási arány. Átvettük mindennek az előnyeit és hátrányait és végül a Falusi CSOK elengedése mellett döntöttek, így visszajöhettek más bankok is a képbe. A CIB, Raiffeisen, Unicredit ígéretes volt a 80% szempontjából, de esélyes volt még rá az Erste és a K&H is.
III. Előzetes értékbecslés
Végül ezek egyikét választották ki, de előtte felhívtuk a figyelmüket arra, hogy mindez csak elmélet, ami akkor lesz kézzelfogható gyakorlat is, ha az értékbecslésen is átmegy. Mikre adott választ az előzetes értékbecslés?
- visszaigazolja-e a bank a vételárat? Szerencsére így történt.
- nem lépjük-e át a 1,5 milliós nm ár küszöböt amiatt, mert a bank által kiszámolt nm jóval kevesebb annál, mint amivel hirdették az ingatlant. Szerencsére ezzel sem volt gond.
- eléri-e a bank által kiszámolt nm azt a minimumot, amit a CSOK Plusz megkíván. Erre is igen volt a válasz.
- milyen ún. hitelbiztosítéki értéket állapít meg a bank? Ez az ő belső maximuma a hitel összegét illetően az adott ingatlan vonatkozásában, ami lehet kevesebb is, mint a 80%…nem lett szerencsére.
- végül találnak-e olyasmit, ami miatt nem lehet fedezet az ingatlan. Ez azért volt kérdés, mert volt hozzáépített rész is a házhoz, ami viszont nem szerepelt az ingatlan-nyilvántartásban. Ez kizárhatja az ingatlant fedezetként, de szerencsére nem ez történt, csak a fel nem tüntetett résszel nem számolt a bank, ami nem okozott gondot, mert amivel számolt, az is elég volt.
VI. Tanulságok
1)
Ha kisebb településről van szó, akkor annak vizsgálatával kell elkezdeni a finanszírozási lehetőségek feltérképezését.
2)
Utána jöhet az ott elérhető finanszírozási hányad felmérése. Az a megnyugtató, ha több banknál is esélyes a szükséges arány elérése, ugyanakkor figyelmeztető jel, ha csak 1-2-nél vagy nagyon határon mozog a dolog.
3)
Bármilyen kétség merül fel és a fenti felsorolásból látható, hogy jónéhány ponton borulhat a dolog, akkor mindenképpen érdemes előre felméretni az ingatlant. Nem csak mint leendő tulajdonos, statikussal, építésszel, ügyvéddel, hanem bizony banki értékbecslővel is, mert az egész adásvételből úgyis csak akkor lesz valami, ha akad bank, amelyik megfinanszírozza azt. E ponton tudunk közvetítőként sokat hozzátenni a sikerhez az általunk elérhető, de nem nyilvános fedezeti kalkulátorokkal, településkategóriák ismeretével vagy lekérdezésével. Nyilván végig lehet járni e céllal a bankokat is, csak teljesen felesleges és időigényes.
4)
Már eleve úgy szabad csak ajánlatot adni az eladónak, hogy ezek is beleférjenek. Mármint a feltérképezés, esetleg az előzetes értékbecslés a kiszemelt banknál, ami 2-3 hét önmagában. Ellenkező esetben, egy elhamarkodott foglalózás oda vezethet, hogy a finanszírozás miatt megbukik az elképzelés, s elvész a foglaló…