Néhány bank rendelkezett egy speciális, a lakáscseréket elősegítő hitelkonstrukcióval, amit áthidaló vagy lakáscsere hitelként forgalmaztak. Ma már nem elérhető ez a hiteltípus, de továbbra is jelen vannak azok a szituációk, amik életre hívták, ezért érdemes közelebbről is megismerni. Továbbra is áthidaló kölcsönként forgalmazza viszont a legnagyobb lakástakarékpénztár azt a fajta hitelét, amikor már előre odaadja hitelben azt az összeget, amit a lakáselőtakarékoskodás végére el lehet érni, de ez csak nevében azonos, tartalmát tekintve egy sima türelmi idős lakáscélú hitel.
Az áthidaló hitel vagy lakáscsere hitel a lakáshitelek nagy családjába tartozik, tehát lakásvásárláskor vagy építkezéskor lehetett felvenni. Akkor jutott szerephez, amikor a vásárolni vagy építeni kívánt ingatlanra adható hitelösszeg nem volt elegendő, miközben eladás alatt volt egy meglévő ingatlan. Erre a helyzetre a következő elméleti megoldások születhettek:
Ha elég értékes a meglévő ingatlan ahhoz, hogy önállóan is fedezete lehet a vásárolni vagy építeni szándékozott ingatlanra felvett hitelnek, akkor nem a hitel célját képező ingatlan lesz a fedezet, hanem a meglévő, eladás alatti. Attól pedig nem kell megijedni, hogy nem lesz tehermentes az eladáskor, mert a vevő pénzéből így vagy úgy, de le fog róla kerülni a teher egészen biztosan (több nem lehet rajta a banki előírások miatt, mint az értéke).
Ha nem elég értékes a meglévő ingatlan ahhoz, hogy önállóan is fedezete legyen a vásárolni vagy építeni szándékozott ingatlanra felveendő hitelnek, akkor be kell vonni pótfedezetként a hitelcélt képező ingatlan mellé. Ha bankfiókba megy érdeklődni, akkor szinte bizonyosan ezt a verziót fogják Önnek ajánlani a lehetséges négy megoldásból. Ennek az az oka, hogy a hitelezőt ez védi a legjobban. Ha ugyanis a vásárolni vagy építeni szándékozott ingatlan értéke nem lenne ugyanis elegendő egy esetleges végrehajtásnál fedezetnek, akkor még mindig ott van pl. a pótingatlanként bevont szülői ingatlan is. Ez már együtt elég ok lehet az adósok számára arra, hogy mindent elkövessenek a hitel visszafizetéséért és ne hagyják veszni mindkét ingatlanukat, a bank legalábbis így gondolkozik.
Mi leginkább a lakásvásárlási hitel és a szabad felhasználású hitel kombinációját szoktuk javasolni, ha az áthidaló vagy lakáscsere hitel valamiért nem ment. Ennél párhuzamosan fut a két hitelkérelem, akár két eltérő banknál és annyi a szabad felhasználású hitel belőle, amennyi kell az önerőhöz. Ekkor a két ingatlanon két különböző hitel van, a kettő külön életet él, s amikor megtörténik a meglévő ingatlan eladása, akkor az azon lévő szabad felhasználású hitelt egyszerűen betörlesztheti a befolyó vételárból.
Ezzel szemben, ha mindkét ingatlan meg van terhelve egy lakáscélú hitellel, akkor előbb fel kell becsültetni újra a hitelben maradó ingatlant a meglévő banknál, majd szerződést kell vele módosítani, úgyszintén a közjegyzőnél módosítani kell a közokiratot. Önmagában ez a három költségelem (új értékbecslés, ahhoz tulajdoni lap és szükség szerint térképmásolat, banki szerződés módosítása, közjegyzői okirat módosítása) kb. 100.000-150.000 Ft-ba kerül, szemben a szabad felhasználású hitellel kombinált esettel, ahol mindezen költségek nem merülnek fel. Ráadásul egy sajátos csapdát is magában rejt a dupla fedezetes lakáscélú hitel, hiszen könnyen előállhat olyan eset, amikor a bent maradó ingatlan értéke már nem fedezi valamilyen okból a megmaradó hitel összegét, ezért a bank nem hajlandó kiengedni a pótingatlant, vagyis Ön nem fogja tudni eladni azt! Főleg deviza alapú hiteleknél fordult ez elő elég gyakran, hiszen úgy megnőtt a tartozás forintban, hogy már a bent maradó ingatlan a másik eladása és kivonása után nem fedezte volna kellőképpen a hitelösszeget. De forinthitelnél is állhat elő ilyen helyzet akkor, ha a forintban számolt tartozás kevésbé csökken (pl. hosszú futamidőnél vagy türelmi időnél), mint a fedezetül szolgáló ingatlan értéke. S itt nem csak egy válság okozta általános ingatlan értékcsökkenésre kell gondolni, mert az is lehet, hogy a lakásvásárlási hitel fedezetéül szolgáló ingatlan értéke csökken le jelentősen (pl. odaépít a szomszéd, zajos utat hoznak oda stb.). Vagy éppen jogszabály vagy a bank belső szabályainak változása miatt már nem bír el ugyanolyan arányban hitelt egy változatlan értékű ingatlan. Sőt, olyannal is találkoztunk, hogy pont olyan értékre hozta ki a bank a fedezetként megmaradó ingatlant, hogy az ne bírja el a fennmaradó hitelt! Vagyis extrém esetben a bank is mérlegelheti azt, hogy kiengedi-e a bevont második ingatlant a hitelből vagy sem. Ennek a kockázatnak veszi elejét az a megoldás, ha a két hitel két külön ingatlannal van biztosítva.
Végül pedig jöjjön e fejezetünk névadója. Az áthidaló hitel vagy lakáscsere hitel annyiban különbözik a fenti megoldásoktól, hogy egyesítette azok előnyös tulajdonságait, azaz két különböző hitel jön létre két ingatlanra (ezért jobb a 2-es esetnél), külön-külön bejegyezve, de a teljes összeg lakásvásárlási hitel kamattal vehető fel (ennyiben jobb a 3-as esetnél). Célja egy rövid, átmeneti, a lakásvásárlási vagy építési hitel melletti plusz forrás biztosítása volt, hogy ne kelljen megvárni a meglévő ingatlan eladását, hanem már előbb el lehessen onnan költözni. Innen nézve tehát egy kényelmi funkciója is van ennek a terméknek, ugyanis úgy tud átköltözni egy másik ingatlanba, hogy a régit még nem adta el, így van elég ideje azt árulni, nem kell bérleménybe mennie stb.
A lakáshitelekhez képest az alábbi eltérésekkel rendelkezett:
1./ max. 2 éves a futamideje
Mivel a lakáscsere hitel esetében, jellegéből adódóan kifejezetten átmeneti hitelről van szó, ezért a jelzáloghitelek általános futamidejéhez mérten rövid, 1, 1,5, esetleg 2 éves futamidőre adták csak. Ennyi időt szánt a bank a meglévő ingatlanét értékesítésére.
2./ esetenként nem kellett utána teljes törlesztőt fizetnie
Ha a lakásvásárlási hitel mellé szabad felhasználású hitelt is vesz fel, akkor mindkét hitel után el kell kezdenie törlesztenie a felvétel után. A két hitel együttes törlesztése sokak esetében meghaladja a még elviselhető és vállalható szintet, ezért náluk az egyik vagy másik hitelt érdemes lehet türelmi idővel (átmenetileg tőkefizetés nélkül) kérni. Mivel egyre kevesebb bank ad türelmi idővel hitelt, ezért ez csak szűk körben jöhet szóba. Jobb volt ennél az áthidaló hitel, mert annál általában semmilyen törlesztőt nem kellett fizetni, csak a lakáshitelét. Ez nem jelenti azonban azt, hogy az áthidaló vagy lakáscsere hitel nem kamatozott! Ez csupán annyit eredményezett, hogy elég volt azt a visszafizetésekor egy összegben rendezni. Találkoztunk olyan lakáscsere hitellel is, aminél a bank elkérte a kamatot, tehát csak a tőkét nem kellett utána törleszteni. Nem is értettük, hogy ennek mi értelme van, amikor ezzel egy időben lehetett nála türelmi idős vásárlási és szabad felhasználású jelzáloghitelt is igényelni.
3./ helyenként alacsonyabb a finanszírozási ráta, mint a normál lakáshiteleknél
Bár kamatozásban mindenhol lakásvásárlási hitel kamattal adták, de olyannal több helyen is találkoztunk, hogy az eladás alatt lévő ingatlant alacsonyabb arányban engedték csak terhelni, mint egy normál vásárlási hitelnél. Más bankok nem voltak ilyen szívbajosak, terhelték mindkettőt ugyanúgy. Ez üzleti döntés volt mindig a bank részéről.
4./ egyszeri díjak
Minél rövidebb távra vesz fel jelzáloghitelt, annál nagyobb a jelentőségük az egyszeri díjaknak. Az áthidaló vagy lakáscsere hitel futamideje lehetett akár csak 1-2 hónap is, ezért megnőtt esetében az egyszeri díjak szerepe mind a felvételkor, mind a visszafizetéskor. Amikor gyakrabban fordult elő ez a hiteltípus, akkor általában több-kevesebb kedvezményt adtak az egyszeri díjakból ennél is a bankok és ideális esetben ingyen, tehát végtörlesztési díj nélkül engedték azt lezárni. Ha csak 2%-2%-nyi költséggel számolunk, akkor az 10.000.000 Ft-os hitelösszegnél önmagában 400.000 Ft plusz költség, amihez még hozzájön az eltelt időre eső kamat is. Vagyis itt különösen igaz a mondás, miszerint az idő pénz és a kényelemnek ára van. De mégis lehetett értelme ezt választani, mert, ha nem azonnal szerette volna eladni meglévő ingatlanát, akkor lehet, hogy még ezekkel a költségekkel együtt is többet nyert vele, mintha áron alul vált volna meg tőle.
5./ jövedelem oldali vizsgálat szabályai
Attól, hogy nem kellett elkezdeni azonnal törleszteni, még számolni kellett jövedelem oldalon ezzel a hiteltípussal is. Mégpedig úgy, mintha nem lakáscsere hitel lenne, hanem normál lakásvásárlási hitel.
6./ bármikor előtörleszthető
Jellegéből adódóan a lakáscsere hitel is bármikor előtörleszthető volt, tehát nem volt olyan megkötés, hogy a lakáscsere hitel felvételétől legalább valamennyi időnek el kell telnie mindenképpen ahhoz, hogy visszafizethesse. Ennek az a magyarázata, hogy ennél kifejezetten arra készült a bank is, hogy csak rövid távra helyezi ki.
7./ egyéb, speciális szabályok
Némely áthidaló hitelt vagy lakáscsere hitelt kínáló banknál egészen speciális szabályokat is kitaláltak, mint pl. azt, hogy az e célra felvehető hitel összegét maximalizálták egy meghatározott összegben, 15 milliónál. Vagyis hiába tette volna lehetővé a jövedelem és fedezet oldal az ennél nagyobb összegű hitel kihelyezését is, nem volt rá lehetőség mégsem ebben a formában.
Máshol azt találták ki, hogy csak akkor adnak lakáscsere típusú hitelt, hogy ha a hitelcélt képező ingatlant már a lehetséges maximális mértékig megterhelték és még így sem elég a kért összeg.
8./ a cserére szánt idő eredménytelen eltelte utáni folytatás
Fontos különbség, hogy az áthidaló hitel vagy lakáscsere hitelt eleve rövid távra adta a bank, azonban előállhatott az a helyzet, hogy még az a maximum 2 éves időtartam is kevés volt az ingatlan értékesítésére. Erre többféle megoldást kínáltak:
1) tőkésítették az eltelt idő alatt összegyűlt kamatokat és kifizettették őket egy összegben, majd átalakították a hitelt egy sima lakáshitellé.
2) tőkésítették az eltelt idő alatt összegyűlt kamatokat, nem fizettették ki őket egy összegben, hanem új bírálatot csináltak és megemelték velük a törlesztőt, miután átalakították a hitelt egy sima lakáshitellé. Ennek persze feltétele volt, hogy az új bírálaton is átmenjen ez a hitel is.
3) végül olyan is volt, hogy nem volt rá előre szabály a banknál, hanem egyedileg találták ki, milyen feltételek mellett menjen tovább a hitel.
Bár egyértelmű, hogy sok előnye volt az áthidaló hitelnek vagy lakáscsere hitelnek, mégis kivezették már mindenhol, ugyanakkor ezt a költözéses kérdéskört elég sokféleképpen tudják kezelni a bankok. De ha nem szeretné ezzel kapcsolatban végig látogatni a bankokat, akkor természetesen ezen a téren is számíthat segítségünkre!
